article78.jpg

 

 
Земельная реформа 2015 года
 
Новый федеральный закон №171-ФЗ от 23.06.2014 (далее - закон) года вносит существенные изменения в Земельный кодекс, значительно упрощая предоставление государственных и муниципальных земельных участков гражданам и юридическим лицам. Изменения вступают в силу с 01 марта 2015 года.
 
 Какова цель этого закона и кого непосредственно затронут нововведения? 
 
Как указано в пояснительной записке Комитета Государственной Думы по земельным отношениям и строительству к проекту федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельныезаконодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее – Пояснительная записка): «В настоящее время нормативно-правовое регулирование порядка предоставления земельных участков, в том числе в целях строительства, противоречиво и имеет множество пробелов, что создает условия для злоупотреблений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления».
 
 Таким образом, одна из ключевых целей изменений - это исключение коррупционной составляющей в процедуре предоставления земельных участков, но главной целью является, прежде всего, совершенствование правовогорегулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства.
 
Для реализации указанных выше целей законодатель поставил перед собой следующие задачи:
повысить оборот земельных участков;
максимально упростить процедуру их предоставления, сделать ее прозрачной;
сократить сроки для предоставления земельных участков.
В пояснительной записке указано, что «Результатом предлагаемого законопроектом упрощения порядка предоставленияземельных участков должно стать сокращение расходов бюджетов всех уровней, связанных с подготовкой земельных участков к продаже. Упрощение порядка предоставления земельных участков также будет способствовать развитию гражданского оборота земельных участков, а, следовательно, значительному увеличению доходов соответствующих бюджетов»
 
Рассмотрим конкретнее отдельные нововведения, предлагаемые в проекте:
1. В соответствии с действующими нормами права, для приобретения прав на земельный участок заинтересованнымлицам необходимо:
осуществить образование земельного участка;
обеспечить определение его разрешенного использования;
приобрести права на земельный участок в результате его предоставления одним из предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации способов.
 
При этом в различных нормативных актах Российской Федерации , Градостроительный кодекс, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон РФ от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» , в качестве основания для образования земельных участков требуют подготовки разного пакета документов, перечень и содержание которых либо не установлено, либо установлено нечетко, что затрудняет освоение земельных ресурсов.
 
 Законом более четко определен документ, на основании которого осуществляется образование земельного участка, предоставляемого, в том числе в целях строительства
 2. В действующем законодательстве РФ существуют два способа предоставления земельных участков:
 Без торгов (с предварительным согласованием места размещения объекта);
На торгах, конкурсах, аукционах (без предварительного согласования места размещения объекта).
 
 Закон внесет изменения в существующий порядок, а именно, предлагается:
осуществлять предоставление участков без проведения торгов для целей строительства важных инфраструктурных объектов, отдельным категориям граждан для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и в ряде других случаев. Согласно изменениям, максимальное время, необходимое для предоставления земельного участка без торгов, должно сократиться от трех лет до трех месяцев. Заменить согласование места размещения объекта обязанностью по подготовке документации по планировке территорий и образованию соответствующих земельныхучастков, которая будет исполняться лицом, заинтересованным в предоставлении земельного участка, что исключает необходимость проведения целого ряда согласований.
 3. Согласно поправкам, у органов государственной власти и местного самоуправления возникнет обязанность на основании заявлений граждан и юридических лиц выставлять на торги свободные земельные участки (кромеучастков, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограниченных в обороте и т.п.) Стоит отметить, что предлагается установить закрытый перечень случаев отказа в предоставлении земельных участков, а также в качестве начальной цены земельного участка на аукционе законом предусматривается его кадастровая стоимость.
Также, у органов государственной власти и местного самоуправления возникнет обязанность по опубликованию на официальных сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информации о наличии свободныхземельных участков, предоставляемых для целей строительства и иных целей. Данные  которые  содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости.
4. Проектом предусматривается возможность муниципалитетов, в случае завершения разработки правил землепользования и застройки, распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с одновременным прекращением таких полномочий у муниципальных районов.
 5. Согласно положениям закона владельцы киосков, ларьков и магазинов «на колесах» будут освобождены от обязанности заключать договоры аренды на занимаемые земельные участки, это касается также и владельцев рекламных конструкций.
6 Вносимые изменения затрагивают и социально-значимые проблемы, такие как урбанизация, отсутствие квалифицированных специалистов в регионах и в населенных пунктах с небольшим количеством жителей, в частности в соответствии с нормами закона:
предусмотрено предоставление земельных участков в безвозмездное пользование гражданам (в соответствии с установленными законами субъектов Российской Федерации перечнями специальностей) для индивидуальногожилищного строительства, ведения личного подсобного и крестьянского (фермерскогохозяйства. А также предусмотрено предоставление земельных участков для ведения дачного хозяйства, огородничества и садоводствав индивидуальном порядке, а не только через некоммерческие объединения граждан;  граждане вправе получитьземельные участки в собственность бесплатно, если указанные земельные участки использовались в соответствии с разрешенным использованием более пяти лет. При этом законами субъектов Российской Федерации также предусматривается устанавливать перечни муниципальных образований, в которых допускается такое предоставлениеземельных участков, что призвано стимулировать переселение граждан в местности, нуждающиеся в людских ресурсах.
 
Возможные негативные последствия принятия данного закона:
 
В целом наблюдаются положительные тенденции грядущих изменений, однако для достижения поставленных задач, необходимо прописать четкий механизм реализации данных норм, понятный и исключающий злоупотребления со стороны органов государственной власти и муниципальных образований.
Даже сейчас можно выделить следующие проблемы, которые могут возникнуть при реализации норм нового закона:
Привязка выкупной цены к кадастровой стоимости может привести не к понижению цен на землю, а к ее повышению, так как зачастую кадастровая стоимость превышает рыночную. Это вытекает из повсеместных судебных споров, связанных со снижением кадастровой стоимости;
Прекращение действия «дачной амнистии» подвешивает в воздухе вопрос узаконения самовольных построек;
Освобождение от обязательного заключения договоров аренды на земельные участки, находящиеся под рекламными конструкциями может привести к незащищенности владельцев данных конструкций.
 
Приоритет предоставления земельных участков, лицам, способным предложить их комплексное освоение, что, в конечном счете, приведет к распределению земельных ресурсов между крупными юридическими лицами, а не мелкими предпринимателями и физическими лицам.
Размер арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися в собственности государства или муниципальных образований на порядок ниже размера налога на земельные участки, находящиеся в собственностифизических лиц. Таким образом, для стимулирования перевода земельных участков, занимаемых физическими лицами в собственность, необходимо помимо размытых перспектив возможности гарантий защиты прав собственности, а также возможности свободного распоряжения данными участками, предоставить налоговые льготы, в противном случае рядовые граждане просто не будут пользоваться своими правами на перевод земельных участков в собственность.
 Еще раз отметим, что Федеральный Закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступит в силу с 1 января 2015 года.

от 2111 р.